VvE management

Als u een woning of een commerciële ruimte koopt in een complex met meerdere woningen onder één dak, dan koopt u een zogenoemd appartementsrecht. Dat betekent dat u persoonlijk mede-eigenaar bent van het gebouw. Iedere appartementseigenaar heeft het alleenrecht om gebruik te maken van de eigen woning. Daarnaast zijn alle appartementseigenaren samen eigenaar van het casco en de gemeenschappelijke ruimten. Als eigenaar van een appartementsrecht maakt u bij rechtswege automatisch deel uit van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Bij wet (het Burgerlijk Wetboek) is bepaald dat er altijd een VvE ontstaat bij verkoop van een in appartementen gesplitst pand en dat de eigenaren automatisch lid zijn van die VvE.

Een VvE heeft de collectieve verantwoordelijkheid voor het gebouw en de gemeenschappelijke onderdelen (trappenhuis, dak, lift). Een VvE heeft net als andere verenigingen een ledenvergadering en een bestuur. Tijdens de ledenvergadering, die meestal één keer per jaar plaatsvindt, nemen de leden besluiten over het beheer van het pand. Het bestuur regelt de dagelijkse gang van zaken zoals kleine reparaties, het toezien op onderhoudswerkzaamheden en het financieel beheer.

Splitsingsakte
In de zogenoemde splitsingsakte staat wat het lidmaatschap van een VvE betekent. De notaris stelt deze akte op. De splitsingsakte is het juridisch fundament van de VvE en beschrijft precies wat gemeenschappelijke en wat privé-gedeelten van het pand zijn en welk aandeel de eigenaar heeft in het hele pand. Bij de splitsingsakte hoort de splitsingstekening, hierop staan de privé-gedeelten van een pand precies ingetekend. Een ander onderdeel van de splitsingsakte is het splitsingsreglement. Hierin staat hoe de VvE moet functioneren. Meestal wordt hierbij gebruik gemaakt van een modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie om het splitsingsreglement op te stellen. Er zijn verschillende modelreglementen.

Onderhoud
De VvE vraagt elke maand een financiële bijdrage voor bijvoorbeeld reparaties, schoonmaakkosten, lift onderhoud en verzekeringen. Daarmee zorgt de VvE ervoor dat het pand goed onderhouden blijft. Behalve dat het prettig is om in een goed onderhouden pand te wonen, zorgt goed onderhoud er ook voor dat de waarde van het pand en de verkoopprijs van ieder individueel appartement zo gunstig mogelijk blijft. De VvE moet ook anticiperen op toekomstig (groot) onderhoud en daarvoor een reservefonds in stand houden. Dit is vanaf 1 mei 2008 wettelijk verplicht.

Om te weten wanneer er iets aan het onderhoud van het pand gedaan moet worden is het verstandig om een meerjarenonderhoudsplan op te laten stellen op basis van een onderhoudsinspectie.

Huishoudelijk reglement
Bij splitsing van een pand stelt de notaris altijd een splitsingsakte op. Daarnaast kan een VvE besluiten om een huishoudelijk reglement op te stellen. Het huishoudelijk reglement omvat allerlei regels van praktische aard: wat gebeurt er met het vuilnis, mogen er fietsen in de hal geplaatst worden enz.

Modelreglement van de Vereniging van Eigenaren
In de wet is bepaald dat een splitsingsakte een reglement moet bevatten. Het splitsingsreglement hoeft niet integraal in de splitsingsakte te worden opgenomen. In de splitsingsakte mag naar een modelreglement worden verwezen.

De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie heeft een aantal
modelreglementen gemaakt:

het splitsingsreglement serviceflat 1975
het splitsingsreglement serviceflat 1987
het splitsingsreglement van 1973
het splitsingsreglement van 1983
het splitsingsreglement van 1992
het splitsingsreglement van 2006
het splitsingsreglement van ondersplitsing 2006

De bovenstaande reglementen zijn bedoeld als model. De splitsingsakte verwijst naar een van de (model-)reglementen en kan hier vervolgens wijzigingen en aanvullingen op maken. 

In de modelreglementen wordt regelmatig verwezen naar wetsartikelen. Omdat de wet over het appartementsrecht al verschillende keren is aangepast, is het niet meer mogelijk om het betreffende wetsartikel op te zoeken. Dit komt omdat de nummering van de wetsartikelen is gewijzigd. Met behulp van een transponeringstabel zijn de wetsartikelen uit het oude Burgerlijk Wetboek naar de corresponderende wetsartikelen in het huidige Burgerlijk Wetboek gezet.

De splitsingsakte, -reglement en splitsingstekening vormen samen met het Burgerlijk Wetboek de basis van de VvE.